毎月家賃を払って賃貸に住み続けるか、家を買って毎月住宅ローンの返済するか、どっちがお得なのか、どっちがよいのかとよく思います。
例えばいま家賃10万の賃貸に住んでいるとして、手狭に感じて今よりよい条件の物件に住みたいと思ってそんな物件を探してみると、11万、12万と当然家賃も高くなります。
そうなってくると家を買って毎月ローン返済するのと変わらないのでは、と思うわけです。
賃貸は
・家賃を払っても払っても終わりはなくなんだか無駄な気さえする
・定年後もいつまでも払う必要があるが払えるのか
・壊れたり何かあっても管理会社にいえばいい
・環境に問題が出たら引っ越せばいい
持ち家だと、
・ローン返済なので払い切れば終わり
・借金しての大きな買い物
・古くなったり壊れらしたら自分で修繕しなければいけない
・環境に問題があっても簡単には引っ越せない
など、どっちがよいのかはよくわからず、毎回答えが出ずにいます。
ローンのこともよくわからないので少し調べてみます。
ローンは利息がつくので、借りた金額だけ返していけばいいというものではない。
例えば35年ローンといったとき、毎年借入額の1/35、それを毎月1/12ずつ返せばいいというわけではないそうです。
元金均等 と 元利均等 というものがあるようです。
元金均等は、
借入額を返済月数で等分し、そこに利息をあわせた金額を返済するというもので、利息は借入残高に利率をかけたものなので、返済がすすむにつれて返済額は減っていくというものだそうです。
元利均等は、
毎月の返済額が利息を含めたうえで一定になるというもののようです。利息は借入残高に利率をかけたものなので、始めのうちは返済額のうちの利息が占める割合が高いため、借入残高の減りは遅いということになります。
毎月の返済額が一定なので、支出に波がなく良いような気がします。
ほかには、頭金か、繰り上げ返済か、どちらがよいのか。
頭金は、
事前にいくらか用意して支払いにあてることです。その分、借入額も減ります。借入額が減ればローンの審査も通りやすくなったり、また、毎月の返済額や返済総額も減ることになります。
繰り上げ返済は、
毎月の返済とは別に返済することです。毎月の返済額のなかには内訳として利息も含みますが、繰り上げ返済では含まないということなので、繰り上げ返済分すべてが借入残高から減るということになります。
借入残高が高いほど毎月の返済額に占める利息の割合が高く、逆に元金割合が低いということなので早いうちに繰り上げ返済したほうがお得な気がします。
例えば毎月10万の返済を35年間する場合、
頭金100万追加だと、
毎月の返済額が少し減って、期間はそのまま35年間
一方で繰り上げ返済100万だと、
10か月分を返済というわけではなく、利息を入れないで100万分ということになるので、10か月分より多くなるはずです。
また、期間短縮型と返済額軽減型があるとのことで、
期間短縮型は、
繰り上げ返済した分だけ、つまりその約10か月分の期間が短縮され、
返済額軽減型は、
期間はそのままで、毎月の返済額が減る
というものです。
頭金を多く出すより、早々に繰り上げ返済にあてるほうが良さそうです。
ただ、考えなければいけないのはこれだけではないようで、
繰り上げ返済手数料や住宅ローン控除もあります。
繰り上げ返済が良さそうに見えましたが、
銀行によっては、繰り上げ返済はいくら以上、手数料はいくら、といったような制限があるところもあるようです。
住宅ローン控除は、新築や中古、なんちゃら基準適合、いくらまで、何年間、何%、など色々条件などがあるようです。
何歳未満、や子どもがいるなどで、4000万まで、3000万まで、10年、13年、などあるようです。
借入残高の1%、0.7%などと変わってきていたりするようです。
4000万まで、10年、0.7%といった条件であれば、
借入残高が4000万を超えていたら4000万、そこに0.7%かけて28万が控除額になります。
4000万を下回っていればそこに0.7%かけるので少し減ることになります。
借入残高が減ると控除額も減るということは、繰り上げ返済でさっさと返していると控除額が減る可能性があるということです。
10年しっかり住宅ローン控除で控除されたあとで繰り上げ返済するのがよいのか、それよりも控除額が減ってでも早々に繰り上げ返済して利息分を減らすほうがよいのか、など、なにがよいのやら。
なかなか難しい話です。